|
|
Момент возникновения права собственности на недвижимость в целях налогообложения при получении имущественного налогового вычета
Одним из необходимых условий для того, чтобы не платить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) от продажи имущества является условие о том, что проданное имущество должно находиться в собственности не менее 3 или 5 лет. Как же считается срок владения имуществом? В зависимости от условий и обстоятельств, при которых имущество было получено в собственность, законами установлено несколько точек отсчета трехлетнего срока владения имуществом:
Общее правило исчисления срока владения имуществомОдним из необходимых условий для того, чтобы не платить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) является требование пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ о том, что не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более. По общему правилу срок владения движимым имуществом исчисляется с даты его покупки (получения), а срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на такое имущество (пункт 1 статьи 130, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ (ГК)). Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о госрегистрации такого права (пункт 1 статьи 131 ГК, пункт 1 статьи 12, пункт 1 статьи 14 Закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Это правило действует и тогда, когда недвижимость приобретается на этапе строительства. Дата подписания акта приема-передачи в этом случае значения не имеет (Письмо Минфина России от 23.08.2011 N 03-04-05/7-586). Исчисление сроков владения паями ЖСК, ГСК или других потребительских кооперативовПри продаже имущества в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) применяются иные правила. Период нахождения этого имущества в собственности определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме (пункт 4 статьи 218 ГК). Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который действует с 31 января 1998 года. Пунктом 1 статьи 6 Закона 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Таким образом, если паевые взносы были полностью выплачены до 31.01.1998, то право собственности на кооперативную квартиру возникло с момента выплаты паевых взносов в полном размере. При этом государственная регистрация права собственности не является обязательной. В такой ситуации период нахождения квартиры в собственности следует исчислять с момента полной уплаты паевых взносов. Это правило действует и в том случае, если в свидетельстве о праве собственности указана иная дата. Эти выводы подтверждают и налоговики: см., к примеру, разъяснения в отношении вычета при продаже квартиры в ЖСК в Письме УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026727.
Если объект недвижимости изменилсяПри объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один или в случае разделения одного объекта на несколько образуются новые объекты недвижимости. Такая ситуация, к примеру, может возникнуть при объединении двух квартир в одну в результате перепланировки или при разделе земельного участка. Право собственности на вновь возникшие объекты подлежит государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). А период нахождения в собственности вновь созданного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации (Письма Минфина России от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 N 03-04-05/7-577, от 21.04.2011 N 03-04-05/7-281, от 27.01.2011 N 03-04-05/7-38). По мнению Минфина России, новый объект недвижимости возникает и в том случае, если изменяется его назначение. Так, при переводе помещения из жилого фонда в нежилой срок нахождения его в собственности начинает течь заново - с момента регистрации помещения в качестве нежилого (Письмо Минфина России от 26.08.2011 N 03-04-05/7-607). Если изменился размер долей одного объекта недвижимостиБывают случаи, когда у одного и того же собственника объекта недвижимости меняется размер долей. Такие ситуации бывают когда:
При последующей продаже такого объекта возникает вопрос: как рассчитать период владения недвижимостью для целей определения размера имущественного вычета? Письмами Минфина от 08.04.2011 № 03-04-05/5-239, от 31.05.11 № 03-04-05/7-389 и другими разъяснено, что моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. К примеру, 1/2 долю в праве собственности на квартиру налогоплательщик приобрел в 2002 году, а 1/2 доли - в 2007 году, в 2009 году квартира была продана. Контролирующие органы поясняют, что в подобной ситуации срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (измененялись лишь размеры долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению НДФЛ .
Если имущество получено по наследствуПраво собственност на имущество, полученное по наследству, возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента государственной регистрации этих прав. Это прямо указано в статье 1114, пункте 4 статьи 1152 ГК. Аналогичные разъяснения даны в Письмах Минфина от 24.11.2011 № 03-04-05/7-948, от 19.10.2011 N 03-04-05/7-750, от 08.09.2011, в которых разъяснено, что право собственности на наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.
Статья написана и размещена 28 декабря 2011 года. Дополнена - 19.02.2013, 04.02.2016. ВНИМАНИЕ! Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора. Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 - 2016
Полезные ссылки по теме "Момент возникновения права собственности при получении имущественного налогового вычета при продаже имущества"
Тэги: имущественный налоговый вычет, продажа недвижимости, жилой дом, автомобиль, квартира, комната, дача, садовый домик, земельный участок, НДФЛ, момент возникновения права собственности, момент возникновения права собственности на недвижимое имущество в целях налогообложения |