Государственная регистрация прав на имущество - изменения в Гражданский кодекса РФ.
Регистрация договора аренды

 

1. Статья 8¹ Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона № 302-ФЗ.

2. Комментарий к статье 8¹ ГК:

   • государственная регистрация прав на недвижимое имущество

   • государственная регистрация сделок

   • надо ли регистрировать договор аренды помещения после 1 марта 2013 года

   • регистрация прав на машино-место

3. Полезны ссылки

 

30.12.2012 Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части 1 Гражданского кодекса РФ" (принят Государственной думой 18.12.2012, одобрен Советом Федерации 26.12.2012).

 

 

Государственная регистрация прав на имущество

Законом вводится новая статья – 8¹:

---

Статья 8¹ Государственная регистрация прав на имущество

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество), подлежат государственной регистрации.
   
   Государственная регистрация прав на имущество осуществляется государственным органом, определенным законом, на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
   
   В реестре должны быть указаны с достаточной определенностью объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

---

 

Комментарий к статье 8¹ ГК - Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Статья определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (в первую очередь недвижимого).

Статья 8¹ ГК установливает принципы государственной регистрации прав. К таковым относятся принципы:

• проверки законности оснований регистрации;

• публичности государственного реестра;

• достоверности государственного реестра.

Согласно пункту 1 ст. 8¹ ГК с 01.03.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить:

• объект, на который устанавливается право;

• управомоченное лицо; содержание права;

• основание его возникновения.

Это правило важно для совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку действующие нормы ГК содержат жесткие требования к индивидуализации объекта недвижимости (см., например, ст. ст. 554 и 607 ГК). Кроме того, в отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный кодекс РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Пунктом 2 статьи 8¹ ГК закрепляется, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Одновременно из статьи 8 ГК исключен пункт 2, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом, т.к. эта норма дублировует пункт 2 статьи 8¹ ГК.

Пунктом 6 статьи 8¹ ГК предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра – это правило может применяться при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Так, в соответствии с абзацем 2 пункта 38 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Данное разъяснение теперь закреплено в абзаце 3 пункта 7 статьи 8¹ ГК, согласно которому лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Хотя при рассмотрении этих поправок и было выражено мнение о том, что эти новеллы могут вызвать многочисленные злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота, это мнение учтено не было, поэтому теперь лишь практика применения этой нормы покажет – насколько справедливы были такие опасения.

В первой редакции законопроекта предусматривалось, что сведения о правах по сделке, совершенной в нотариальной форме, должны вноситься в государственный реестр через нотариуса, но т.к.:

• нотариат к таким новеллам ни технически, ни функционально оказался не готов;

• нотариусы не пожелали нести имущественную ответственность за удостоверение таких сделок;

• функции нотариусов дублировались бы регистрирующими органами при проверке законности сделки для государственной регистрации права,

установлено правило, согласно которому нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон – именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок предусматривает пункт 2 статьи 163 ГК.

Таким образом, стороны по указанным сделкам не лишаются возможности самостоятельно совершить все необходимые регистрационные действия.

 

Государственная регистрация сделок

Редакцией ГК, действующей с 01.03.2013, отменяется действующая в настоящее время система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости - в пункте 8 статьи 2 Федерального закона № 302-ФЗ указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона. Тем самым отчасти решена проблема признания договоров в отношении недвижимости незаключенными, так как большинство перечисленных в п. 8 ст. 2 Закона статей (за исключением ст. ст. 574 и 609 ГК) предусматривают, что соответствующий договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Такое правовое регулирование создавало сложно разрешимые ситуации, при которых договор, не прошедший процедуру государственной регистрации, фактически исполнялся, но считался незаключенным, что лишало стороны такого "несостоявшегося" соглашения (например, арендатора) права воспользоваться договорными способами защиты своих прав.

Тем не менее, в некоторых федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, и рассматриваемое положение статьи 8¹ ГК на них прямо не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:

• договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

• договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ");

• договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Таким образом, с 01.03.2013 отменяется государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ.

 

Надо ли регистрировать договор аренды после 1 марта 2013 года

Договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения), заключаемый на срок не менее года, по правилам пункта 2 статьи 651 ГК (согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53) подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Такой договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Частью 8 статьи 2 Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды не применяются к договорам, заключаемым с момента вступления в силу указанного Закона (т.е. с 1 марта 2013 года). Следовательно, договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный после указанной даты, вне зависимости от срока его действия регистрировать не нужно, и он (по смыслу п. 1 ст. 433 ГК) будет считаться заключенным с момента подписания сторонами.

В письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы от 22.01.2013 N 3.3-6/94 достаточно невнятно высказывалась позиция о сохранении правовых оснований для регистрации аренды как обременения на основании договоров, заключенных после 1 марта 2013 года.

Но статьей 3 Закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" (далее - Закон N 21-ФЗ), действующим с 4 марта 2013 года, из части 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ исключены указания на неприменение статей 609, 651, 658 ГК. Поэтому правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (статья 609 ГК) и в частности договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок год и более (пункт 2 статьи 651 ГК), фактически остались в силе. Следовательно, договоры аренды здания, сооружения, помещения (как и до 01.03.2013) считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Также на практике часто возникают вопросы о необходимости государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, если срок действия такого договора не определен изначально или в срочном договоре срок изменен в дальнейшем в большую или меньшую сторону, а также в ряде иных случаев, но это тема для отдельной статьи.

Вывод: государственной регистрации (как обременение) подлежит договор аренды здания, сооружения, помещения. Право аренды здания, сооружения, помещения, порождаемое таким договором, отдельной регистрации в качестве обременения не подлежит.

 

Регистрация прав на машино-место

Письмом Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475 разъяснен порядок государственной регистрации права на "машино-место" в подземных и надземных автостоянках.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), статьей 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Указанный перечень объектов недвижимости определен согласно статье 2 Закона о кадастре, статье 3 Закона о регистрации в соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Государственная регистрация права собственности на часть объекта недвижимости также не предусмотрена (статьи 1, 26, 27 Закона о регистрации).

Кроме того, действующим законодательством понятие "машино-место" не предусмотрено. Градостроительный кодекс Российской Федерации для обозначения места, предназначенного для организованной стоянки транспортных средств, использует понятие "парковка (парковочное место)". Так, согласно пункту 21 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Таким образом, согласно приведенному определению понятия "парковка (парковочное место)" такой объект как парковка (парковочное место) может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств.

В связи с указанными требованиями парковка (парковочное место), как ее определяет Градостроительный кодекс Российской Федерации, не отвечает и критериям помещения. Так, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Технический регламент) помещение определено как часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Учитывая также положения части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 7 статьи 27 Закона о кадастре, помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении.

При этом в силу положений Закона о кадастре описание части объекта недвижимости может быть внесено в государственный кадастр недвижимости в случае, если ограничения (обременения) вещных прав распространяются на часть объекта недвижимости, например, в случае аренды (статьи 7, 20, 25 Закона о кадастре). Необходимо отметить, что в этом случае осуществляется государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права.

Постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объект "машино-место" возможны в качестве помещения, если "машино-место" создано (построено) с учетом требований законодательства, как помещение, и удовлетворяет указанным требованиям к помещению, установленным федеральными законами.

При этом согласно пункту 5.2.6 Свода правил N 154.13130.2013 "Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности", утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 21 февраля 2013 г. N 117, в подземных автостоянках не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов.

Если "машино-место" не отвечает требованиям, предъявляемым федеральными законами к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к объектам недвижимости, после постановки на государственный кадастровый учет здания, помещения, в котором находится "машино-место", возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания, помещения с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам "машино-мест", находящихся в таких зданиях, помещениях. Порядок пользования "машино-местами" может быть определен соглашением сособственников здания, помещения, в котором находятся "машино-места", или решением суда об определении порядка пользования указанными зданиями, помещениями.

Изложенная позиция Минэкономразвития России поддержана Минфином России, Минюстом России, Минстроем России при подготовке проекта официального отзыва Правительства Российской Федерации на проект федерального закона N 558636-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (внесен в Правительство Российской Федерации 29 октября 2014 г.), в котором также обращено внимание на то, что введение специального правового режима для "машино-мест", позволяющего осуществить государственную регистрацию собственности на такой объект, возможно только при условии внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в частности статью 130).

В этой связи также необходимо отметить, что введение такого режима в отношении "машино-мест" потребует дополнительного нормативно-правового регулирования вопроса либо об установлении режима общей долевой собственности собственников "машино-мест" на общее имущество помещения или здания (сооружения), в котором находятся "машино-места", либо об отнесении такого имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (в случае расположения "машино-мест" в подземных помещениях многоквартирных домов).

 

Статья написана и размещена 10 января 2013 года. Дополнена - 04.02.2013, 19.04.2013, 03.06.2015.

При подготовке статьи были использованы материалы СПС "Консультант Плюс".

Информация помогла?

Понравилась статья?

Нравится

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 - 2015

 

Полезные ссылки по теме "Государственная регистрация прав на имущество - изменения в Гражданский кодекса РФ.
Комментарий к Закону от 30.12.2012 № 302-ФЗ"

1. Принцип добросовестности

2. Обычай делового оборота

3. Государственная регистрация прав на имущество

4. Злоупотребление правом. Действия, направленные на обход закона

5. Изменения в статьи 1 - 10 ГК РФ (Закон № 302-ФЗ от 30.12.2013):

6. Изменения в статьи 48 - 123²⁸ ГК РФ - положения о юридических лицах (Закон № 99-ФЗ от 05.05.2014)

7. Изменения в Гражданский кодекс РФ, внесенные Законом № 100-ФЗ от 07.05.2013 и Законом № 142-ФЗ от 02.07.2013:

• Объекты гражданских прав (статьи 128 - 136)

• Ценные бумаги (статьи 142 - 149⁵)

• Нематериальные блага и их защита (статьи 150 - 152²)

• Сделки (статьи 157¹ - 165¹)

• Недействительность сделок (статьи 166 - 181)

• Решение собраний (статьи 181¹ - 181⁵)

• Представительство. Доверенность (статьи 182 - 188¹)

• Исковая давность (статьи 196 - 207)

8. Изменения в ГК РФ, внесенные Законом № 367-ФЗ от 21.12.2013 (статьи 334 - 392² ГК)

9. Изменения в статьи 307 - 395 ГК РФ в части обязательственного права (Закон № 42-ФЗ от 08.03.2015)

10. Изменения в общие положения о договоре (статьи 429¹ - 449¹) (Закон № 42-ФЗ от 08.03.2015)

11. Изменение и расторжение договора (статьи 450 - 453) (Закон № 42-ФЗ от 08.03.2015)

Tags: изменения, гражданский кодекс, проект ГК РФ, изменения в Гражданский кодекс, проект ГК, проект ГК