Целями создания этого сайта являются: повышение юридической грамотности всех желающих и оказание нового вида юридической помощи - через Internet. Теперь Вам достаточно обратиться к нам по Internet, и мы окажем Вам квалифицированную юридическую помощь
Вы находитесь на одной из ключевых страниц сайта, которая содержит ссылки на другие страницы сайта, содержащие информацию, которая разделена по темам. Все эти темы объединяет понятие "юридическая консультация по недвижимости".
На этих страницах сайта Вы найдете ответы на свои вопросы по всем аспектам недвижимости, узнаете о новостях в области недвижимости и мнениях экспертов.
Купля - продажа квартиры, дома.
Что надо знать при покупке и продаже недвижимости
участники интернет-форумов рассказывают, что купили квартиру до начала официальных продаж. Хотя изменения в федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — ФЗ № 214), вступившие в силу летом 2009 г., обязали застройщиков продавать строящееся жилье только по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) либо через жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Иначе — штраф до 1 млн руб. за каждую неправильно проданную квартиру.
Однако вторая схема непривычна застройщикам и непонятна покупателям. Пока лишь единичные компании («Ведис», ГК ПИК и др.) перешли на продажи квартир через ЖНК. В то же время многие крупные застройщики, ранее успешно торговавшие жильем по предварительным договорам купли-продажи, теперь вынуждены обратиться к договорам долевого участия (ДДУ). Сразу после принятия закона многие девелоперы восклицали, что закон практически связал их по рукам и ногам, но страсти по этому поводу улеглись.
Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ № 214 право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (т. е., по сути, на продажу квартир) застройщик приобретает только после прохождения ряда процедур:
— получения в установленном порядке разрешения на строительство;
— опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
— государственной регистрации права собственности на земельный участок.
До этого момента застройщик не может заключать ДДУ и брать с дольщиков деньги. Девелоперу, которому не хватает собственных или заемных средств, остается на выбор, не браться за проект вовсе или все-таки продавать «другим путем».
Места надо знать
Официальные продажи квартир в жилом комплексе на Сходненской от ГК «Пионер» начались в феврале 2011 г., однако еще в январе на форумах по недвижимости стали появляться такого рода сообщения: «Мы с мужем купили квартиру в декабре, когда проектная документация у “Пионера” была только в разработке <...> По сути, мы покупали квартиру в комплексе, который существовал только на картинках без всяких документов. Риск с нашей стороны был огромный, но мы понимали, что цена в декабре будет сильно отличаться от цены в марте 2011 г., когда будут продавать по ДДУ в соответствии с ФЗ-214 <...> Покупали без всяких знакомств в “Пионере”, просто следили за этой площадкой и, когда в сентябре прошлого года ее стали зачищать от старых строений и вывозить оттуда весь хлам и мусор, не поленились пообщаться с прорабом, который руководил этими работами, он нам и рассказал, что готовят площадку под новую стройку “Пионера”. В октябре оставили свои контакты с пожеланиями купить квартиру на Сходненской менеджерам из отдела продаж “Пионера”. В декабре нам последовало предложение о покупке и мы купили». «Продажи ведутся с ноября 2010 г. по договору бронирования. В этот период квартиры стоили: менее 4 млн за однушку и менее 5 млн руб. за двушку, т. е. менее 100 000 руб. за 1 кв. м <...> Я купил двушку по 98 000 руб. за 1 кв. м 20 января с небольшой рассрочкой на месяц. После начала официальных продаж цены, как предполагается, составят от 105 000 руб. за 1 кв. м». В то же время многие потенциальные покупатели, обратившись в компанию, получили отказ: «Лично звонил в ГК “Пионер”, никаких договоров бронирования они не заключают. Записывают телефон и говорят, что перезвонят, как будут открыты продажи». «Мне предлагали заключить договор бронирования по этому адресу в двух агентствах: “Бастион” и МИЦ. Мы отказались, позвонили в ГК “Пионер”, но нам сказали, что такого договора нет и продаж тоже пока нет. Оставили телефон и ждем от них звонка об открытии продаж», — писали участники форума «Жилой квартал Life — Сходненская» (на сайте http://www.novostroykin.ru/. Похожая тема обсуждалась на http://forum.ners.ru/).
«Я эту площадку отслеживал еще с начала аукциона, проведенного Фондом РЖС, и сразу же после оглашения результатов начал проверять финансовое состояние и другие показатели “Пионера”, — рассказал один из покупателей, бизнесмен Сергей. — Читал и анализировал их договор аренды земли — увлекательное чтиво на ночь! Понял, что этот договор реально мотивирует застройщика строить быстрее. Позвонил и выразил готовность сотрудничать. Подписали договор бронирования, т. е. я зарезервировал квартиру, мы зафиксировали полностью текст будущего ДДУ и сроки, не позже которых мы ДДУ подпишем (это случится после того, как они получат разрешение на строительство), а также цену квартиры. В договоре есть пункт о том, что я не занимаюсь маркетингом их объектов самостоятельно и не могу давать официальных интервью. В итоге взял однушку в 3-м корпусе на среднем этаже, немногим менее 4 млн руб. Сейчас таких цен уже нет».
Прояснить ситуацию согласился директор по маркетингу ГК «Пионер» Владимир Трибрат. «Наша бизнес-модель предполагает, что 5-15% квартир на любом проекте мы продаем инвесторам до начала официальных продаж. Это могут быть банки, риэлторские или промышленно-финансовые структуры, частные инвесторы, — говорит он. — По ЖК на Сходненской мы тоже вели переговоры, торговались. Инвесторы предлагали выкупить до 25% квартир — целый корпус, но требовали большую скидку. А нам, чтобы получить денежную подушку безопасности, требовалось продать всего 20-30 квартир». Но, по словам Трибрата, проект оказался интересен потенциальным покупателям, посыпались звонки. «И пока мы думали, у нас скопилось 60 заявок от людей, которые хотели купить наши квартиры, даже не зная цены. Мы пошли к юристам и попросили придумать законную схему продажи. Они предложили договор предварительного долевого участия (ПДДУ). В нем мы прописываем наши обязательства заключить основной договор [ДДУ] в установленный срок», — объясняет Владимир Трибрат.
«26 квартир улетело за месяц, я сам такого не ожидал. Некоторые люди платили сразу 100%, другие получали небольшую рассрочку. Продавали по 90 000-100 000 руб. за 1 кв. м, а по ДДУ планируем по 110 000-125 000 руб. за 1 кв. м, — радуется представитель компании. — Мы дали людям возможность заработать, а риски и доходность всегда тесно связаны». По его мнению, сам по себе ДДУ никоим образом не защищает людей от недостроя: «Если у девелопера нет денег, то, как ни оформляй договоры, он ничего не построит. А наши стройки в кризис не останавливались».
Распространенная практика
«Пионер» далеко не единственная компания, практикующая подобную схему. Как признают сами участники рынка, «если застройщик не указывает в рекламе, что продает новостройки по 214-ФЗ, значит, он продает их в обход этого закона».
«Мы продавали квартиры по ПДДУ в жилых комплексах “Кратово”, “Борисоглебский” и “Раменский” (Московская обл.), — рассказал Сергей Шалаев, руководитель отдела продаж недвижимости ГК “Гарантия-строй”. — До начала продаж по ФЗ № 214 мы даже не рекламировали свои объекты, но покупатели все равно звонили, интересовались. Разумеется, они понимали смысл этого договора. В офисах продаж можно было ознакомиться со всеми документами, имевшимися у нас в наличии, а также получить на руки текст будущего договора. Некоторые приходили со своими юристами. Квартир по этой схеме продали немного, точную цифру не назову — коммерческая тайна. Знаете, сколько конкурентов звонит нам под видом журналистов?! Потом со всеми покупателями заключался основной договор, правда, указанные в предварительном договоре сроки не всегда удавалось выдержать — приходилось заключать дополнительные соглашения о переносе сроков. Сейчас мы продаем все наши объекты только по договору долевого участия или купли-продажи».
«Как правило, застройщики используют эту схему за 3-4 месяца до начала продаж по ДДУ, — уточняет Мария Литинецкая, гендиректор компании “Миэль-новостройки”. — Часто в этой схеме применяются аккредитивы, т. е. деньги остаются на счете в банке и не используются строительной компанией. Только когда подписан и зарегистрирован ДДУ, застройщик получает доступ к деньгам. Такая практика помогает понять, насколько активно идут продажи, оценить объем спроса и привлекаемых в самом начале реализации средств».
Хотя формально предварительные договоры не запрещены ФЗ № 214, подобные сделки противоречат декларируемой цели закона — максимально защитить дольщиков и не дать им превратиться в обманутых. Но извечное человеческое стремление сэкономить (вкупе со стремлением застройщика заработать) оказывается сильнее.
Правильный предварительный
Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев групп»:
— Сама конструкция предварительного договора участия в долевом строительстве (ПДДУ) законодательством не запрещается, однако для признания его действительным необходим ряд условий.
1. В договоре назван конкретный объект, подлежащий передаче. Встречающиеся на практике ПДДУ с указанием только адреса и этажа нередко признаются незаключенными из-за несогласования предмета договора, а значит, понудить застройщика к заключению основного договора также будет невозможно.
2. Указан срок заключения основного договора долевого строительства. Согласно ГК РФ срок договора должен определяться как четкая календарная дата, период времени или событие, которое должно наступить. Если срок не указан, применяется общее правило о годичном сроке для заключения основного договора. В таком случае по истечении года обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
3. Договор участия в долевом строительстве подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214). Также подлежит госрегистрации и предварительный договор (п. 2 ст. 429 ГК). Незарегистрированный ПДДУ ничтожен.
4. Конструкция предварительного договора подразумевает только обязательство заключить основной договор на условиях, им предусмотренных. Привлечение средств по ПДДУ для исполнения основного обязательства противоречит самой сущности этого договора. Застройщики нередко в условиях предварительного договора декларируют, что платежи по нему являются обеспечением обязательства, а не оплатой по основному договору. Формально такая конструкция возможна, однако платеж должен быть именно мерой обеспечения, и в случае незаключения основного договора по вине застройщика внесенная сумма возвращается плательщику.
Если условиями предварительного договора платежи рассматриваются как аванс или задаток, который будет зачитываться в счет платежей по основному договору, и (или) фактически денежные средства будут перечисляться застройщику и использоваться для строительства до заключения основного договора, то такие платежи могут быть признаны судом незаконными.
В случае уклонения одной стороны от заключения основного договора в установленный срок другая сторона на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор, а также с требованием о возмещении причиненных убытков.
Федеральным законом РФ от 29 декабря 2014 г. № 466-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях функционирования электроэнергетики в переходный период и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об электроэнергетике" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отменена обязательная установка приборов учета природного газа (газовых счетчиков) в квартирах, если максимальный объем его потребления составляет менее 2 куб. м в час.
Обязательную установку отменяют, а особые условия функционирования оптового и розничных рынков электроэнергии продлевают.
С 1 июня 2013 года меняются правила расчета платы за коммунальные услуги (размещено 18.04.2011)
Потребитель освобождается от обязанности ежемесячно передавать исполнителю показания счетчиков.
Плата за отопление вносится совокупно, т. е. не разделяется на потребление в жилом (нежилом) помещении и на общедомовые нужды.
Установлена формула, по которой рассчитывается плата за отопление в жилом (нежилом) помещении, если дом оборудован коллективным прибором учета тепловой энергии, и во всех помещениях есть индивидуальные счетчики.
Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, не может превышать объема, рассчитанного исходя из нормативов потребления на эти нужды. По решению общего собрания собственников превышение объема, установленного исходя из показаний общедомового счетчика, над объемом, рассчитанным по нормативу, распределяется пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения. Если такое решение не принято, то исполнитель оплачивает разницу за собственный счет. Изложенный порядок расчета не распространяется на случаи, когда исполнителем является ресурсоснабжающая организация.
Исполнитель вправе не чаще 1 раза в 6 месяцев проверять состояние приборов учета, установленных в жилых (нежилых) помещениях, и достоверность сведений об их показаниях. Ранее это можно было делать не чаще 1 раза в 3 месяца. Исполнитель наделяется правом устанавливать количество граждан, проживающих (в т. ч. временно) в жилом помещении, и оформлять соответствующий акт.
При наличии технической возможности установить приборы учета к нормативам потребления услуг по отоплению в жилых помещениях, по водо-, электроснабжению применяются повышающие коэффициенты.
С 1 января по 30 июня 2015 г. - 1,1.
С 1 июля по 31 декабря 2015 г. - 1,2.
С 1 января по 30 июня 2016 г. - 1,4.
С 1 июля по 31 декабря 2016 г. - 1,5.
С 2017 г. - 1,6.
Изменения в правилах предоставления коммунальных услуг вступают в силу с 1 июня 2013 г. Исключение - нормы, предусматривающие применение повышающих коэффициентов. Они вступают в силу с 1 января 2015 г.
Изменения в правилах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг - через 7 дней с даты официального опубликования постановления.
Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 19 марта 2013 года № АПЛ13-82 признано, что обязанность по передаче показаний прибора учета не позднее 26 числа текущего месяца не может быть возложена на потребителя коммунальных услуг без его согласия.
Субъектам РФ направлены рекомендации по приведению платы граждан за коммунальные услуги в 2013 году к уровню не более 6 % в среднегодовом исчислении по сравнению с уровнем декабря прошлого года (Письмо ФСТ России от 06.03.2013 N СН-2164/5), согласно которым:
сумма денежных средств, уплаченная в период с 1 января 2013 года до даты установления ограничений на 2013 год, должна быть возвращена потребителю коммунальных услуг или удержана в счет оплаты коммунальных услуг в течение текущего года;
для снижения размера платы за коммунальные услуги могут быть применены следующие механизмы:
применение бюджетного субсидирования населения, дополнительно к уже функционирующей системе адресной защиты населения;
пересмотр утвержденных с 1 января 2013 года нормативов потребления коммунальных услуг или изменение порядка начисления платы за отопление (переход от оплаты за отопление по нормативам потребления в течение отопительного периода к равномерной оплате за потребленную услугу равными долями в течение года) с учетом необходимости сохранения стимулов для потребителей коммунальных услуг к установке общедомовых и индивидуальных приборов учета;
снижение платы за коммунальные услуги путем пересмотра установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса;
информацию о принятых решениях по ограничению роста платы граждан в 2013 году, включая информацию о принятых мерах по обеспечению социальной поддержки граждан, необходимо направить в ФСТ до 25.03.2013
Сложившаяся в нашей стране ситуация с ЖКХ — это симбиоз непрофессионализма и воровства ... (размещено 14.04.2011)
Следует начать с того, что еще в 2005 году у нас произошёл переход на стопроцентную оплату населением коммунальных услуг для всех субъектов РФ, кроме города Москвы, как самого бедного в Российской Федерации. Во всей остальной стране население оплачивает тариф полностью. То есть все государственные дотации были отменены.
При оплате населением тарифов ЖКХ образуются достаточно большие деньги, речь идёт о сумме в три триллиона рублей в год, а это сравнимо с половиной дохода государственного бюджета Российской Федерации. Получается, что в различных городах России, в сельской местности ситуация иная, коммунальные компании — это современный Клондайк, Эльдорадо.
Год назад я встречался с жителями маленького посёлка в Свердловской области, где один гражданин приватизировал местную котельную. Тепла там как не было, так и нет, зато гражданин по прошествии двух лет смог приобрести себе замок в Чехии и достаточно неплохую квартиру в Милане. Это небольшая зарисовка из крохотного городка.
Коммунальное хозяйство не случайно притягивает к себе жуликов со всей страны, хотя, как и везде, там встречаются порядочные люди. Но сегодня это настоящая финансовая чёрная дыра.
Коммунальное хозяйство можно разделить на две сферы. Это сферы монополий и конкуренции. Монополии нужно контролировать. Через народный контроль, через юридическую, финансовую прозрачность. А область, в которой может работать рынок, где люди могут сами выбирать, с кем заключать договоры, должна быть подчинена законам конкуренции.
У нас же сейчас делается всё с точностью до наоборот. Там, где целесообразней монополии, а это тепловые компании, энергетические компании, принимаются решения о приватизации и об отмене всякого государственного контроля вообще. Более того, год назад фракция "Единая Россия" приняла новый закон о теплоснабжении, по которому плату за тепло государство теперь не регулирует вовсе, этим займутся сами частные коммунальные компании. Логика простая: если в городе есть и газ, и теплосети, то появляется видимость некой конкуренции, соответственно, на рынке этих услуг теоретически есть соревнование и даже как будто бы свобода выбора для потребителя. Поэтому коммунальные компании могут заявить, что государству не обязательно регулировать цены на тепло, они сами их установят, якобы исходя из рыночной ситуации. Тоже самое с электроэнергией, но пока что лишь для юридических лиц.
При этом там, где есть возможность конкуренции и выбора, а это лифтовые компании, обслуживание и ремонт домов, уборка территории, делается всё возможное, чтобы придушить ростки малого бизнеса и загнать всё обратно в ЖЭКовское стойло. Но тут возникает одна большая разница: ЖЭКи были государственными, можно было пойти и пожаловаться в администрацию, она несла за них ответственность. После приватизации появились мелкие частные фирмочки, и на них жаловаться уже некому. Точно так же можно пытаться жаловаться на базарного торговца. Он же формально не относится к числу муниципальных государственных работников и может даже в голод продавать свой мешок картошки по той цене, по которой пожелает, — хоть в сто раз дороже обычной.
Путём возвращения к монополии стараются подавить деятельность товариществ собственников жилья, других органов жилищного самоуправления. Делается это последовательно и целенаправленно. Вплоть до того, что осенью прошлого года "Единой Россией" в первом чтении был принят закон о штрафах, взимаемых с жителей домов за протекающие крыши и залитые водой подвалы.
То есть государство не помогает ремонтировать дома, а наоборот, штрафует народ. Тут есть свои причины. Во-первых, чтобы меньше жаловались. Во-вторых, в этом случае нормальные товарищества собственников жилья, те небольшие частные ремонтные организации, которые пытаются с ними работать, просто удушаются штрафами.
Газ в последние годы стал особой заботой правительства, и цель тут одна — довести в России цены на газ до уровня европейских, чтобы мы платили столько же, сколько платят немцы, поляки, австрийцы, итальянцы. Конечно, из этого следует вычитать стоимость транзита, но остальная плата будет, как в Европе. А цена на газ зависит от цены на нефть. Сейчас из-за событий в Ливии цена на нефть взлетела на 20%, а это означает, что и цена на газ на международном рынке точно так же поднимется на двадцать процентов — они связаны между собой.
При этом "Газпром" является совершено закрытой организацией. Никто не знает, по какой цене они покупают оборудование, трубы, болты, задвижки. То есть они могут производить заказы в своих аффилированных фирмах по цене в несколько раз большей, чем на рынке. Из-за закрытости этой финансовой системы мы переплачиваем. Сейчас принимается закон о том, что "Газпром" свои сделки, хотя бы частично, должен будет проводить через публичные торги в интернете.
Моя родная Астрахань является постоянным полем битвы с коммунальщиками, поскольку все те нарушения, которые происходят по стране, характерны и для неё. Приведу несколько примеров. Недавно ко мне попала бумага с решением властей о том, что если люди проживают в аварийных домах, то они сами обязаны их снести и построить себе другие. И это решение имеется у меня на руках.
Также нельзя не отметить приватизацию коммунальных компаний, включая тепловые, электрические сети. В этом году у нас тариф на электроэнергию для малого бизнеса вырос на 47%. На сорок семь! И это официальные данные. Реальные подсчёты дают цифру в 60%. Теоретически частный предприниматель может выбрать ту компанию, с которой он хочет вести дела, на практике же ему приходится выбирать ту, которая есть в непосредственной близости. И при отсутствии контроля за тарифами на электроэнергию со стороны государства они теоретически могут достигнуть буквально любых размеров.
Следующим этапом должно стать снятие госрегулирования с тарифов на электроэнергию для физических лиц, что превратится в кабалу для простых граждан. По теплоэнергии такой закон уже принят, по электроэнергии он пока что работает в отношении юридических лиц. Тактика "салями": сначала одно, потом другое, и так по кусочкам.
Параллельно с резким увеличением тарифов на электроэнергию делается всё возможное, чтобы ограничить людей в возможности выбора. Выше было сказано про закон о теплоснабжении. Кроме всего прочего, этим законом резко ограничиваются права граждан и малых предприятий ставить себе газовые котлы. То, что раньше было сделать легко, сегодня выполняется путём прохождения через многочисленные преграды, а всё для того, чтобы все делали так, как скажут, и платили тому, кому скажут.
Вместе с этим, Астрахань стала важной площадкой гражданского сопротивления. У нас сотни домов, а это десятки тысяч людей, приняли решение организовать у себя самоуправление, то есть у них появились домовые комитеты, люди сами выбирают те фирмы, с которыми они будут заключать договоры. Я бы не назвал это полноценными товариществами собственников жилья, ведь в отличие от ТСЖ там нет коллективной ответственности по коммунальным услугам.
В законе расписана форма непосредственного управления жильцами дома. Согласно ей, образуется инициативная группа, куда люди выбирают уполномоченных, затем они сами утверждают себе размер квартплаты, по закону такое возможно, сами утверждают, с кем заключать договор, ищут малые предприятия, которые готовы работать на этом рынке. Люди могут ремонтировать крыши, инженерные сети, заменять трубы, стояки и всё остальное. Это колоссальное общественное движение, в нём уже принимают участие сотни домов в Астрахани.
Борьба идёт не без проблем, потому что эту инициативу регулярно пытаются давить налогами, противодействуют и коммунальные компании, но народ всё больше убеждается, что это необходимо.
В ноябре в Астрахани было три случая массового перекрытия дорог: сотни людей вышли перекрывать трассы, потому что у них в домах по восемь дней не было электроэнергии из-за долгов фирм посредников.
Тарифы же сегодня, подходя формально, составлены правильно. Вопрос в другом. Возьмём, к примеру, тариф на воду. Он утверждается исходя из того, сколько электроэнергии потребляет водоканал, а тариф на электричество утверждается в Москве. Затем смотрят, сколько газа потребляет водоканал, тариф на который также утверждается сверху, и так далее. Тут начинается самое интересное. Считается размер заработной платы рабочих и служащих. При этом берут максимум, исходя из отраслевого тарифного соглашения. Например, средняя зарплата по предприятию — десять тысяч рублей или двадцать. Считается, что в наступающем году предприятие должно заменить пятьдесят километров водопроводных сетей.
Проходит год, и выясняется, что реальная зарплата — не двадцать тысяч, а восемь, заменено не пятьдесят километров труб, а пять. Но при этом никакой финансовой ответственности ни одна компания не несёт, и на следующий год им утверждают новый тариф, за основу берётся предыдущий год, его индексируют, то есть увеличивают. Ведь трубы как были изношены, так и остались, но теперь их протяжённость не пятьдесят километров, а, к примеру, восемьдесят. Получается, что сам тариф прозрачен, вопросов к нему нет.
Необходим контроль. Не отремонтировали трубы? А деньги за это народ заплатил, всё утверждено в тарифе. Значит, на следующий год получите меньше денег, и никаких дополнительных разговоров. Вот тогда наступит порядок и колоссальные триллионы рублей, уплачиваемые гражданами Российской Федерации, пойдут туда, куда необходимо.
А сейчас все фирмы частные и их дела — коммерческая тайна. Более того, огромная их часть вообще зарегистрирована в оффшорных зонах. То есть наши коммунальные компании, тепловые, энергетические, многие водоканалы имеют своих хозяев на Кипре, на Багамских островах, а вовсе не в Российской Федерации. И деньги идут за рубеж. На содержание иностранного спорта, покупку яхт, самолётов, вилл. Дочерняя компания "Газпрома", например, умудрилась стать спонсором музея оккупации в Латвии. На деньги российских налогоплательщиков.
С системой, приносящей такие огромные деньги, которые при этом постоянно пополняются, не так-то просто бороться. Цепочки фирм посредников существуют не случайно. Даже в 90-е годы не было таких неплатежей в системе ЖКХ, как сегодня. По состоянию на 1-е марта 2011 года общий размер неплатежей в системе ЖКХ — 600 млрд. рублей. То есть люди платят деньги, но платят их посредникам, управляющим компаниям.
Люди приходят в кассу и платят в ЕИРЦ — единый расчётный кассовый центр. Тот тут же вычитает из уплаченной суммы положенный себе процент. Как правило, от 7% до 15% суммы идёт ЕИРЦ. ЕИРЦ, в свою очередь, перечисляет деньги управляющей компании. Управляющая компания эти деньги отдаёт, например, в энергосбыт, или в теплосбыт, а это всего лишь очередные посредники. И только оттуда деньги попадают к теплосетям и энергосетям, которые непосредственно заняты ремонтом материальной составляющей коммуникаций и производством потребляемой энергии и тепла.
Москва вроде бы находится на частичной дотации у государства, но так ли это хорошо? Возьмём, например, Тверь, где население платит за жилищные услуги, то есть, за ремонт дома с квадратного метра пятнадцать рублей, и это при стопроцентном тарифе. В Москве население платит с квадратного метра тринадцать рублей, государство доплачивает ещё четырнадцать, но разницы тут никакой, потому что деньги от населения уходят в частные управляющие компании, никому не подотчётные. В Москве можно сделать тариф с населения хоть десять процентов, при этом население будет платить те же тринадцать рублей, государство будет додавать сто тридцать рублей, а деньги так и будут уходить в карманы конкретным близким к властям коммерсантам.
Таким образом, в эту систему можно вливать ещё большие деньги, ещё выше задирать тарифы, но это никак не отразится на состоянии ЖКХ в нашей стране. Повлиять на ситуацию может только борьба с коррупцией, для чего необходимо, в первую очередь, сформировать реальную многопартийную систему.
Выше я не случайно упомянул опыт по самоуправлению домами. Там, где люди берут это в свои руки, они очень быстро узнают, что на самом деле ремонт крыши стоит не два миллиона рублей, а семьсот тысяч, ремонт подъезда обходится не в сто пятьдесят тысяч, а в пятьдесят. И когда люди сами начинают контролировать свои деньги, искать ремонтные организации — им становится понятно, что за меньшие средства всё можно приводить в хорошее состояние.
Но, к сожалению, на ситуацию с тарифами они пока не могут никак повлиять. Для этого необходимо принятие других законов, необходим другой состав парламента, где было бы меньше лоббистов частных монополий и больше представителей социального движения.
Пример настоящих, реальных ТСЖ также показывает, что денег в коммунальном хозяйстве в городах на самом деле — выше крыши, что справиться со всем можно, но для этого необходимо одно: пресечь воровство и разбазаривание средств, которые вносят люди. А сельской местности необходима государственная поддержка. К примеру, подать воду в двадцатиэтажный многоквартирный дом гораздо проще, чем в двадцать частных домовладений, получается, что в сельской местности протяжённость всех сетей кратно больше.
А выяснять, почему тарифы на тепло и свет такие, какие они есть, по большому счёту бессмысленно. Предприятия ЖКХ нужно возвращать обратно в госсобственность, как это происходит за рубежом. В Германии те водопроводы, которые были проданы при консерваторах в 90-е годы, сегодня возвращают обратно в муниципальную собственность. В ста городах Германии этот процесс уже произошёл. Точно такой же процесс происходит в ЮАР, в Бразилии, в Перу, везде, кроме Российской Федерации.
Поэтому наша позиция заключается в следующем: национализировать коммунальные монополии, вернуть их обратно в муниципальную государственную собственность, ввести полную финансовую прозрачность, чтобы каждый рубль был явен и открыт, благо интернет позволяет отслеживать каждую сделку. И, конечно же, развивать рынок там, где есть возможность конкуренции; а это уборка территории, вывоз мусора, ремонт домов — тут люди сами могут выбрать того, с кем им заключать договор.
Вопрос энергосбережения в наше время является важным не только для каждой отдельной семьи, но и в масштабе страны и мирового сообщества в целом. Сберегая энергоресурсы, вы не только экономите на плате за ЖКУ, но и уменьшаете вредное воздействие на окружающую природную среду.
Кроме того, платить за фактическое потребление воды не только логично, но и в большинстве случаев выгодно. Сегодня далеко не редки случаи, когда в жилых помещениях проживают незарегистрированные граждане: приехавшие родственники или гости.
При отсутствии в квартире водосчетчика (индивидуального прибора учета) расчет водопотребления ведется по количеству зарегистрированных граждан в квартирах. При этом оплата ложится на законопослушных граждан, проживающих в доме.
Хотя находятся люди, извлекающие и из этого выгоду. К примеру, семьи, имеющие две квартиры, живут в квартире без установленного счетчика, где никто не прописан (квартира в собственности) и коммунальные услуги не оплачивают. Во вторую квартиру, где все прописаны (а это может быть и 6-8 человек), устанавливают водосчетчик и появляются там редко.
В целях борьбы с этими нарушениями вышел федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ, который в числе прочих мероприятий обязывает всех собственников жилых домов и помещений в многоквартирных домах до 1 января 2012 года установить приборы учета.
Наказывать собственников, не установивших прибор, конечно, не смогут. В качестве стимулирования будут приниматься различные тарифы для расчета по приборам учета и по нормативу потребления.
Вот в домах-новостройках приборы учета устанавливаются при строительстве. Некоторым категориям граждан в Москве устанавливают приборы учета водопотребления за счет бюджета города. Однако в связи с кризисом финансирование в настоящее время практически не осуществляется.
Приобрести и установить водосчетчик вы можете самостоятельно, или же обратившись в специализированную организацию. При этом не помешает уточнить в управляющей компании необходимые технические требования к прибору.
Некоторые компании по установке счетчиков вводят потребителей в заблуждение информацией о запрете самостоятельной установки. Раньше в Москве даже был Реестр специализированных организаций (лицензия выдавалась Мосводоканалом). Сейчас такая лицензия не действует и не выдается (с введением СРО даже строительные лицензии не выдаются).
После установки прибора учета необходимо подписать с организацией, управляющей вашим домом, договор о поставке воды и расчетах по ИПУ, а также акт ввода прибора в эксплуатацию. Копии документов передаются в расчетный центр для начисления платежей, если платежку вам выдает не ваша управляющая компания. В Москве формированием платежного документа занимаются инженерные службы районов. Причем сдавать показания приборов учета можно не только письменно, но и по телефону, а также по интернету через специальный сервис «Личный кабинет».
Существует еще один нюанс по пользованию приборами учета – это их техническое обслуживание и поверка.
Поверка прибора учета является обязательной процедурой, проводимой 1 раз в 4 года для счетчиков горячей воды и 1 раз в 6 лет для счетчиков холодной воды. Регулируется федеральным законом от 26 июня 2008 года № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений».
Согласно Правилам о предоставлении коммунальных услуг гражданам в случае неисправности индивидуального прибора или по истечении срока его поверки, установленного изготовителем, либо в случае нарушения целостности на нем пломб, показания прибора к расчетам не принимаются.
Техническое обслуживание прибора учета обязательной процедурой не является.
В завершение несколько советов, как сократить расход воды:
– установите водосчетчики, их показания будут мотивировать к сокращению расходов;
– устанавливайте рычажные переключатели на смесители вместо поворотных кранов;
– не включайте воду полной струей;
– при умывании и принятии душа отключайте воду, когда в ней нет необходимости;
– проверьте наличие утечки воды из сливного бачка.
И сэкономите, и природу сбережете.
Из выпуска от 11-04-2011 рассылки "ШколаЖизни.ру - уникальные секреты, хитрости и премудрости"
Холодная вода. Должна поставляться бесперебойно и круглосуточно в течение всего года. Допустимо прервать подачу лишь на 8 часов в месяц (суммарно), 4 часа единовременно, если где-то произошла авария.
Правила перерасчета. Если воду не подают дольше, чем разрешают правила, размер платы за месяц, в котором это произошло, снижается на 0,15% за каждый час превышения "разрешенной" паузы.
Горячая вода. Поставляться должна так же, как и холодная. Правда, если авария случилась на тупиковой магистрали, допускается перерыв в подаче воды на время ремонта до 24 часов подряд. Температура горячей воды должна соответствовать определенным нормативам. Допускается отклонение в температуре ночью (с 0 часов до 5 часов утра) максимум на 5 градусов, а днем (с 5 утра до полуночи) - на 3 градуса.
Правила перерасчета. За перерывы в подаче горячей воды оплата снижается так же, как и в случае с холодной - на 0,15% за каждый час превышения. За воду пониженной температуры можно платить на 0,1% меньше за каждые 3 градуса отступления от разрешенных отклонений. Если горячая вода течет из крана с температурой ниже 40 градусов, за нее можно платить как за холодную.
Электричество. Подается бесперебойно, круглосуточно, с необходимой частотой электротока и напряжением. Допустимая продолжительность перерыва - 2 часа, если есть резервные источники питания. И 24 часа - если такого источника нет.
Правила перерасчета. Размер оплаты снижается на 0,15% за расчетный период, в котором произошло нарушение.
Газ. Также должен поставляться без перебоев и с установленным нормативами давлением. Допустимый перерыв в подаче - не более 4 часов (суммарно) в течение месяца.
Правила перерасчета. За каждый час превышения допустимого перерыва плата снижается на 0,15%.
Отопление. Продолжительность перерыва - не более 24 часов в месяц (суммарно). Не более 16 часов - при температуре в помещениях более +12 град. Не более 8 часов - при температуре +10 - +12 град. Не более 4 часов - при температуре +8 - +10 град.
Нормативная температура в жилых помещениях - не ниже +18 град. В угловых - +20 град. Допустимое превышение - не более 4 град., снижение - до 3 град. и только ночью. Снижать температуру днем нельзя.
Правила перерасчета. За каждый час отклонения оплата снижается на 0,15%.
копия командировочного удостоверения или приказа о направлении в командировку с приложением копий проездных документов;
справка из больницы или санатория о лечении;
проездные билеты или их заверенные копии. Если билеты электронные - надо сохранить документы, подтверждающие их использование, например, посадочные талоны;
счета за проживание в гостинице, общежитии или их заверенные копии;
документ органа, осуществляющего временную регистрацию гражданина по месту его пребывания;
справка из вневедомственной охраны о сроке, в течение которого квартира не снималась с охраны;
справка из учреждений круглосуточного пребывания детей (школы-интернаты, детские дома и т.д.);
справка консульского учреждения или диппредставительства РФ в стране пребывания или копия документа с отметками о пересечении границы;
справка дачного, садового товарищества;
на время отсутствия можно поручить управляющей компании опломбировать краны, тогда после возвращения пломбы снимаются и перерасчет производится без предоставления документов.
По мнению Минрегиона РФ (Письмо Минрегиона РФ от 04.10.2011 № 27005-АП/14) выставление гражданам дополнительных платежей за коммунальные услуги по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению и электроснабжению в многоквартирном доме, не оборудованном общедомовым прибором учета, незаконно далее >>>
Сообщается, что Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 были внесены изменения в Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", направленные, в том числе на исключение норм, в соответствии с которыми исполнитель коммунальных услуг 1 раз в год (1 раз в квартал) производил корректировку размера платы за коммунальные услуги по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению и электроснабжению в многоквартирном доме, не оборудованном общедомовым прибором учета. При этом граждане оплачивали коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, и 1 раз в год (1 раз в квартал - в отношении услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, в случае если в договоре не был предусмотрен период, равный году) получали корректирующий платеж.
Такой корректирующий платеж рассчитывался в следующем порядке: ресурсоснабжающая организация рассчитывала размер платы за коммунальную услугу, потребленную в многоквартирном доме за год (квартал), и предъявляла его к оплате исполнителю коммунальных услуг. Размер платы за коммунальную услугу, определенный ресурсоснабжающей организацией, в большинстве случаев составлял величину большую, чем размер платы, внесенный потребителями исходя из нормативов потребления коммунальной услуги. Образовавшаяся разница выставлялась в качестве корректирующего платежа и оплачивалась всеми потребителями дополнительно.
После вступления в силу изменений в Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 указанные корректировки были полностью исключены.
Новости и справочная информация по теме "Юридическая консультация по недвижимости"
С мая 2013 года граждан будут регистрировать и снимать с учета по месту пребывания и по месту жительства в соответствии с новым административным регламентом.
Приказом Федеральной миграционный службы от 11 сентября 2012 г. № 288 "Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 2 апреля 2013 года, регистрационный № 27963) утвержден новый административный регламент (далее - Реламент), в соответствии с которым ФМС России осуществляет регистрационный учет граждан по месту пребывания и по месту жительства в пределах нашей страны по новым правилам.
Отличия от прежнего регламента сводятся к следующему:
с 5 дней до 15 рабочих дней увеличивается срок ответа на обращение о получении письменной консультации общего характера;
для регистрации по месту пребывания (традиционно именуемой "временной пропиской") требуется в т. ч. документ, являющийся основанием для временного проживания в жилом помещении (договоры найма (поднайма), соцнайма, свидетельство о госрегистрации права на жилое помещение или заявление лица, предоставившего жилье).
Такой договор может быть заверен нотариально. В этом случае он не заверяется должностным лицом, ответственным за регистрацию. А подпись собственника (нанимателя) жилья в заявлении не проставляется.
Если предъявляется договор в простой письменной форме, то необходимо, чтобы владелец жилья подписал заявление лично (т.е. - в присутствии должностного лица ФМС). В этом случае подписи собственника (нанимателя) и заявителя заверяются указанным должностным лицом.
Для регистрации в государственных и муниципальных квартирах необходимо также предоставить письменное согласие всех совершеннолетних пользователей;
заявление на регистрацию как по месту пребывания, так и по месту жительства, можно отправить почтой. В этом случае сотрудник миграционного ведомства после предварительной проверки предлагает гражданину (по телефону или e-mail) в трехдневный срок лично явиться в органы ФМС и предъявить оригиналы документов. Такая же процедура применяется и при обработке отправленных через Единый портал государственных и муниципальных услуг заявлений. Более того, оформленные в электронном виде согласия собственников (нанимателей и совместно проживающих с ним лиц) должны быть удостоверены также электронной подписью.
заявитель вправе не представлять документы, находящиеся в распоряжении других госорганов (договоры соцнайма, найма, свидетельство о госрегистрации права на жилое помещение). В этом случае орган регистрационного учета сам запрашивает соответствующие документы (содержащиеся в них сведения) в управлении Росреестра - сведения о регистрации права собственности, в жилищном ведомстве - о заключенном договоре социального найма.
С 1 декабря 2011 года объявлена амнистия москвичам, перепланировавшим когда-либо свои квартиры. Так что все, кто не успел еще "сломать" лишних перегородок, сейчас могут это сделать вполне легально. Об этом заявил на пресс-конференции начальник Мосжилинспекции Олег Кичиков. читать далее >>>
Легализация переустройства жилья стала возможной вследствие упрощения порядка согласования перепланировки квартир.
Теперь же москвичам больше не нужно ходить по разным кабинетам: все вопросы, касающиеся перепланировки, решает Мосжилинспекция.
Впрочем, этого можно не делать, заметил Кичиков, если не были затронуты несущие конструкции, а хозяин не собирается не продавать, не дарить квартиру. Никаких санкций, в том числе штрафных, ему не грозит.
Другое дело, если он двигал несущие стены. Тогда ради безопасности дома лучше пригласить представителя Мосжилинспекции. Штраф владельцу квартиры не грозит и в этом случае, и если зданию вреда не нанесено, перепланировку узаконят. А вот если перестройка угрожает безопасности конструкции здания, то владельца квартиры попросят вернуть конструкции на свои места. Если же он откажется, то инспекция будет вынуждена обратиться в суд.
Прежде чем отправляться за "амнистией" или что-то менять в квартире, ознакомиться с типовыми вариантами переустройства квартиры на сайте Мосжилинспекции (они имеются и на сайте "РГ"). В этом каталоге размещены самые популярные у москвичей проекты перестройки квартир в типовых домах, построенных с 1956 по 1999 год. Именно они составляют 80 процентов жилого фонда столицы, и в них проживают более 70 процентов москвичей. Из 127 видов перпланировок 55 не требуют никаких согласований, а 72 нуждаются в согласовании с инспекцией из-за работ, связанных с несущими стенами.
Обнаружив свой вариант, владелец квартиры должен обратиться в службу "одного окна" Мосжилинспекции с заявлением разрешить перепланировать или легализовать уже сделанное переустройство, приложив документы на квартиру. Заявление рассматривается в течение 20 дней.
После реконструкции (на нее дается год) помещение осматривает инспектор и через 10 дней владелец квартиры получает паспорт перепланировки. Конечно, при условии, что проект совпадает с тем, что реально сделал владелец квартиры и они соответствуют нормам безопасности.
После этого узаконенную перпланировку через БТИ Москвы нужно внести в технический паспорт квартиры. Это может потребоваться, если вы вдруг когда-то захотите продать, завещать или подарить квартиру. Все эти документы оформляются для москвичей бесплатно. Единственное исключение - если владелец квартиры не нашел нужного на сайте проекта, касающегося несущих стен, и сам решил оформить подобный проект.
Как сообщил Олег Кичиков, с начала ноября в Мосжилинспекцию поступило уже 15 тысяч звонков, 80 процентов из которых связано с перепланировкой. Сколько москвичей перепланировали за минувшие годы свои квартиры, подсчету не поддается. Но с 1 декабря в этом ведомстве готовятся к настоящему буму. Поэтому для удобства горожан работа службы "одного окна" продлены с 8.00 до 21.00.
У вас еще остались вопросы по перепланировке? Их можно задать по телефонам "горячей линии" Мосжилинспекции: (495) 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54 или послать на сайт: www.mzhi.ru
Кстати
К 1 июля 2012 года на сайте Мосжилинспекции появятся варианты перепланировки всех домов типовых серий, существующих в Москве, в том числе и новостройки. (автор: Ирина Огилько. Опубликовано: "Российская газета" - Столичный выпуск №5631 (255)
Если гражданин не хочет нести документы, то он имеет полное право этого не делать. Это за него должен сделать чиновник.
Теперь гражданин должен лишь указать в заявлении на регистрацию номера документов. Чиновник же обязан самостоятельно запросить в госорганах информацию о бумагах и произвести регистрацию не позднее 8 рабочих дней со дня подачи заявления о регистрации.
Также теперь человек вправе не предъявлять документ, являющийся основанием для вселения, если сведения, содержащиеся в соответствующем документе, есть в распоряжении госорганов или органов местного самоуправления.
Это значит, что договор найма, свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье и прочие документы, подтверждающие законность желания гражданина прописаться в квартире или доме, существуют не в единственном экземпляре. Все подобные свидетельства и договоры в обязательном порядке есть у тех, кто их регистрировал и выдавал.
Если человек просит прописать его по некоему адресу, то орган регистрационного учета запрашивает нужный ему документ, его реквизиты, выписку из госреестра и прочие бумаги, которые для подобного шага необходимы. Вплоть до свидетельства о смерти, если у заинтересованных физического или юридического лица" нет на руках нужного документа.
Государственная услуга по прописке-выписке является сегодня одной из самых востребованных для населения страны. Люди рождаются и умирают, женятся и разводятся, переезжают в другой регион и принимают наследство, улучшают свои жилищные условия или делят жилье для повзрослевших детей. В любом случае они приходят в паспортные столы для изменения штампа в основном документе.
Ровно год назад - в начале ноября 2010 года появилось Постановление Правительства РФ № 885 с точно таким же названием - "О внесении изменений в Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ". Этот документ облегчил временную регистрацию по месту пребывания. Исчезла необходимость самим ходить к чиновникам. Достаточно послать по почте или через Интернет в отделение Федеральной миграционной службы несложный набор документов: копию паспорта, копию документа об аренде жилья и заявление, бланк которого можно скачать на интернет-портале www.gosuslugi.ru.
А с 1 января 2011 года появилась возможность подать заявление и на постоянную регистрацию по месту жительства виртуально или по обычной почте.
Для временной регистрации, в отличие от постоянной, заявления от хозяина квартиры больше не требуется - желающий зарегистрироваться там жилец все делает сам. Собственник же просто получает по почте уведомление, что в его квартире кто-то зарегистрировался. И если он разрешения на регистрацию не давал, то должен послать в отделение ФМС заявление в произвольной форме об аннулировании регистрации "незваного гостя". Гражданину же, желающему временно зарегистрироваться, достаточно предоставить в ФМС, например, копию договора аренды.
Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг, в том числе устанавливают права и обязанности исполнителей и потребителей коммунальных услуг, порядок заключения, условия и содержание договора о предоставлении коммунальных услуг, контроля качества их предоставления, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В Правилах более подробно изложено понятие "внутридомовые инженерные системы", включены понятия "домовладение" и "комнатный прибор учета электрической энергии".
Определены условия предоставления коммунальных услуг, права и обязанности исполнителя и потребителя, порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги, формулы расчета при наличии или отсутствии индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета, основания и порядок проведения проверок состояния приборов учета и правильности снятия их показаний.
Примерная форма платежного документа для внесения платы за коммунальные услуги и методические рекомендации по ее заполнению будут устанавливаться Минрегионом РФ по согласованию с ФСТ РФ.
В приложениях приведены требования к качеству коммунальных услуг и расчет размера платы за коммунальные услуги.
Внесены изменения, в том числе в Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. В частности, изменениями предусмотрен порядок организации мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачи в специализированные организации, осуществляющие их сбор и обезвреживание, порядок заключения энергосервисного договора, направленного на сбережение и повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества.
Новые Правила вступают в силу по истечении 2-х месяцев со дня вступления в силу изменений, которые должны быть внесены в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306, и предусматривать, в том числе порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, а также при использовании земельного участка и надворных построек (за исключением газоснабжения).
Нормами Жилищного кодекса недовольны все ... далее >>> (размещено 14.04.2011)
В марте 2011 года исполнилось уже 6 лет с момента принятия Жилищного кодекса РФ, но многие проблемы управления многоквартирными домами еще не решены. За это время многие существенные недостатки кодекса, которые были ясны специалистам еще до его введения в действие, стали очевидны практически всем. Теперь нормы V главы Кодекса "Управление многоквартирными домами" не удовлетворяют в полной мере ни органы публичной власти, ни организации, управляющие домами, ни собственников, ни нанимателей жилых помещений. Все недовольны. Именно поэтому законодателю все эти годы приходится рассматривать большой круг поправок и дополнений к нормам закона, которые тем не менее разрозненны и не решают всех существующих проблем. Среди недостатков кодекса сегодня отметим самые основные. Законом не установлены значимые цели нового вида экономической деятельности - управления жилой недвижимостью. Вместо экономических показателей - ликвидности жилья, его рыночной стоимости - мы по-прежнему считаем целями управления лишь некоторые задачи содержания общего имущества в многоквартирных домах: чтобы в подъездах было чисто, крыши не текли, а в кранах всегда была вода. При этом и в новых проектах законов, направленных на изменение норм ЖК РФ, по-прежнему не предлагаются экономические цели управления жилой недвижимостью.
Управление многоквартирными домами не считается в кодексе профессиональной деятельностью, а договор управления не относится к категории публичных договоров, существенные условия которых одинаковы в любом городе страны. Это приводит к значительному многообразию договоров, к необоснованному "творчеству" многих чиновников органов публичной власти и управляющих. Многие договоры управления не только не обеспечивают надежной защиты прав и законных интересов собственников и нанимателей жилья, но даже нарушают эти права и интересы.
Кодекс не вводит каких-либо требований к управляющим многоквартирными домами. Удивительно, но имуществом с реальной стоимостью в сотни миллионов рублей управлять могут и добровольные объединения собственников в форме ТСЖ, и территориальные общественные самоуправления, и даже одиночки - индивидуальные частные предприниматели. Последствия этого очевидны - здесь и вполне возможное банкротство новых управляющих, и их рейдерские захваты, и скандалы во многих ТСЖ. Все еще разрешен, а зачастую даже рекомендуется к массовому распространению странный и не известный в мировой практике способ управления многоквартирными домами в форме "непосредственного управления" собственниками помещений в этих домах. Сегодня трудно понять, как могут собственники помещений выполнять функции профессионального управления дорогостоящим общим имуществом в многоквартирных домах, если по закону высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников, на которое любой собственник может не явиться и не иметь за это каких-либо санкций. На практике мы видим, что "представитель" собственников при "непосредственном управлении" заключает договор с некой организацией, которая лишь выполняет некоторые функции по содержанию дома, но не является "управляющей" в полном смысле этого понятия - не обязана, например, искать и находить кредиты на восстановление общего имущества, страховать это весьма дорогое имущество.
Реально такая ситуация просто позволяет легализовать "прямые расчеты" собственников квартир с поставщиками ресурсов - тепла, электричества и др., то есть исключить ответственность "непосредственного управляющего" по договорам с ресурсоснабжающими организациями. Это, конечно, недопустимо, если помнить о необходимости повышения энергоэффективности каждого многоквартирного дома.
Кодекс не обеспечил работу института госрегистрации общего имущества как базы для его обязательной оценки и амортизации. Это является барьером для страхования общего имущества в многоквартирных домах. Значит, для собственников остаются незащищенными риски повреждения лифтов, крыш и любого другого сложного и дорогого общего имущества. В случае беды сегодня любой управляющий бессилен, и поэтому зачастую органы публичной власти сегодня напряженно ищут в бюджетах средства на восстановление того имущества, которым эти органы не владеют и не должны владеть. Введение обязательного страхования общего имущества представляется неизбежным, но для этого требуются новые нормы ряда законов, так как понятно, что такое страхование потребует дополнительных бюджетных затрат на жилищные субсидии для малодоходных домохозяйств. К сожалению, и новый закон о внесении изменений в Жилищный кодекс не вводит обязательное страхование общего имущества.
Все это привело к тому, что собственники видят очень мало перемен в состоянии их общего имущества. Поэтому многие считают, что давно ожидаемая реформа управления жилой недвижимостью зашла в тупик, так как основные изменения здесь пока сводятся только к росту платы за содержание жилья и коммунальные услуги. Такое положение недопустимо, и об этом напоминает нам президент РФ. Поэтому следует считать, что сейчас реформа на развилке, и очень многое зависит от выбора публичной власти - продолжать "лечить болезнь" небольшими безболезненными уколами, внося не очень существенные поправки в Жилищный кодекс и расширяя роль органов власти в жилищной сфере, или принять радикальные "хирургические" решения так, чтобы и в жилищной сфере шло становление реальных рыночных институтов.
Андрей Широков, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства
Это постановление сразу двух пленумов высших судов страны дало ответы на самые больные вопросы по жилью и недвижимости. В объемном документе Верховного и Высшего Арбитражного судов собрано чуть ли не все, что волнует каждого человека, у которого есть крыша над головой. Идет ли речь о незарегистрированной бане на даче, о возврате незаконно проданного дома, о границах дачного участка, о дворовой территории многоэтажки в городе. Главное в документе - разъяснение судьям страны, как разрешать споры, связанные с нашими правами на недвижимость.
Здравствуйте, уважаемый посетитель. 