|
|
Проверка юридической чистоты квартиры
Зачастую несведущий в таком деле покупатель не понимает, что это такое, но уверен - если он заплатил за предоставление данной услуги, значит, может спать спокойно в приобретенном жилье. А зря. Хотя риэлторские конторы выделяют в рекламных сообщениях услугу "проверка юридической чистоты сделки" отдельным пунктом, как правило, она идет в комплексе с услугой по покупке квартиры. По-другому, она называется "сопровождение сделки". По мнению Артема Артюхова, руководителя по развитию компании "МЭТР РОШЕ-Запад", в нее входит: проверка юридической чистоты квартиры, подготовка договоров, организация самой сделки (выбор банка, заказ ячеек, "удерживание" всей цепочки, подписание предварительного и основного договоров купли продажи), сдача и получение документов в Регистрационную палату. Основной документ, имеющий юридическую силу - расширенная выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП), по которой можно проследить историю всех сделок, совершенных в отношении этой квартиры. Второй документ - выписка из домовой книги, где указаны все лица, проживающие и проживавшие в данной квартире. К тому же из последней справки можно узнать о наличии или отсутствии ареста на квартиру. Чаще всего под понятием "юридической чистоты" подразумевается ясная и понятная история объекта - история переходов прав на недвижимое имущество, как прав собственников, так и прав пользователей. Вооружившись всеми озвученными выписками, риэлтор опытным глазом может выявить те или иные недостатки, например - неучтенных при приватизации детей; людей, находящихся в местах лишения свободы; одного из «спрятанных» супругов. Добросовестное агентство, дабы не портить себе репутацию, обязательно предупредит клиента, проконсультирует о возможных рисках и, скорее всего, откажется от сомнительного варианта. Если проверка не показала никаких отклонений от нормы, сделка доводится до логического конца. При этом, как правило, клиент не требует документальное подтверждение юридической чистоты объекта. Но, по запросу, агентство может представить соответствующий документ, при условии, что между клиентом и агентством существуют договорные отношения на предмет проведения экспертизы правоустанавливающих документов в отношении приобретаемого объекта. «Юрист может написать заключение о текущем состоянии квартиры и сделать анализ возможных рисков при ее приобретении. Такой документ является позицией конкретной компании по этому вопросу. Другое агентство, теоретически, может вынести иное заключение. В случае возникновения спорных ситуаций, данный документ будет вспомогательным в судебных разбирательствах, но опираться только на него невозможно, так как такая бумага не является нормативным правовым актом», - уточняет Ксения Должикова, эксперт ГРМ, юрист департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Некоторые нечистоплотные на руку агентства в доказательство проделанной работы могут предоставить распечатки с неких ворованных баз данных. Раз эти базы данных уже продаются, то, скорее всего, они устаревшие, причем прилично. Никакая проверка юридической чистоты не может гарантировать на 100%, что в дальнейшем у клиента не возникнет проблем с купленным объектом. Исключить риск потери денег на 100% можно только одним способом- ничего не покупать, но такой совет Вам вряд ли дадут в агентстве недвижимости. На сегодняшний день единственное, что сможет обезопасить вашу квартиру, это титульное страхование, которое обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности на недвижимость (правомочия по владению, пользованию, распоряжению), если сделку признают недействительной, в том числе по причине прямого умысла недобросовестного продавца. К сожалению, такие происшествия на рынке не редкость, поэтому все больше и больше покупателей стараются не экономить на этом. "Само титульное страхование, неразвитое в России, надо всячески поощрять. Через него проблему юридической чистоты можно решить сугубо статистически. Т.е. застраховала компания 10 000 покупателей жилья, из них, допустим, 15 потеряли купленные квартиры. Сумма страховок 10 000 квартир должна быть больше, чем выплаты страховой этим 15-ти пострадавшим. Не случайно, в Штатах страхование права собственности обязательно при сделках с недвижимостью", - считает Илья Шкоп. "Справки и сертификаты, выданные агентством, не могут заменить страхование перехода права собственности и связанных с ним рисков. В то же время защита своей собственности посредством страхования приобретает все большее значение, особенно из-за участившихся разговоров о введении обязательного страхования. Поэтому в дальнейшем можно ожидать рост интереса к титульному страхованию, а также к страхованию имущества. Ведь защита своей собственности и своих интересов зависит исключительно от нас самих. И пренебрегать такими важными вещами не стоит", - соглашается с коллегой Ксения Должикова. Даже наличие "чистой" истории еще не является гарантией светлого будущего для покупателя. Так же как и сомнительные сделки, проводимые в прошлом с объектом, еще не ведут однозначно к изъятию недвижимости в судебном порядке. Хотя, конечно же, определенная логика в исследовании истории перехода прав все же есть - скорее возникнут проблемы с объектом, не один раз менявшим хозяина, нежели после "свежей" приватизации. Главной задачей, ради решения которой и нанимаются риелторы или юристы для сопровождения сделки, является определение возможных рисков для покупателя недвижимости и подготовка доказательной документальной базы для возможного судебного разбирательства. При покупке объекта недвижимости возможны следующие риски:
Многие специалисты не рекомендуют верить людям, которые убеждают вас, что они проверяют "юридическую чистоту" объекта, и после их проверки "вам нечего опасаться", и полагают, что такие заявления делают либо вруны, либо непрофессионалы.
Полезные ссылки по теме "Проверка юридической чистоты квартиры":
Tags: проверка, юридическая чистота квартиры, недвижимость, покупка, продажа |
Сегодня многие агентства недвижимости активно рекламируют проверку юридической чистоты сделки.