Имущественный налоговый вычет при покупке жилья в кредит по расходам на жилье и уплаченным процентам

Общие условия получения вычета
Документы, необходимые для получения:

документы, необходимые для получения "основного" вычета;
документы, необходимые для получения имущественного налогового вычета по расходам на уплату процентов по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение жилья.

Размер вычета при покупке жилья в кредит
Отдельные случаи получения вычета:

какой кредит является целевым для получения налогового вычета по процентам;
можно ли получить вычет только на сумму процентов по кредиту, если налоговый вычет уже был использован?

По каким расходам можно получить имущественный вычет
Способы получения имущественного вычета при покупке жилья в кредит
Особенности получения вычета при оформлении недвижимости в совместную собственность
Особенности получения вычета при оформлении недвижимости в долевую собственность
Куда надо обращаться за получением имущственного вычета
Полезные ссылки по теме

Общие условия получения имущественного налогового вычета при покупке жилья в кредит

Налогоплательщик, приобретающий жилье, пусть на собственные либо заемные (кредитные) средства, имеет право на применение одного из видов вычетов - имущественного налогового вычета по НДФЛ. И порой, когда дело доходит до самого главного, возникают вопросы: и по суммам, и по документам, и другим вопросам. Постараемся ответить на эти вопросы.

Физические лица, купившие жилье на заемные (кредитные) средства, вправе получить налоговый вычет по НДФЛ (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ), но только при соблюдении определенных условий.

Условия и порядок получения имущественного вычета при покупке недвижимости

Документы, необходимые для получения вычета при покупке недвижимости в кредит

Право на имущественный налоговый вычет возникает при наличии документов.

Все документы можно разделить на 2 части:

документы, необходимые для получения "основного" вычета;
документы, необходимые для получения вычета по процентам.

Письмом ФНС от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@ утверждены перечни документов, которые вправе требовать налоговые органы для получения налогоплательщиком имущественного вычета при покупке жилья.

Письмом ФНС России от 26.06.2014 № БС-4-11/12234 "О предоставлении имущественного налогового вычета" ФНС России разъяснила, что для получения налогового вычета по расходам на погашение займа (кредита) на приобретение жилья необходимо одновременное соблюдение двух условий:

договор займа (кредита) должен быть целевым, т.е. в договоре должно предусматриваться, что единственным допустимым направлением его расходования является приобретение жилья;
полученные денежные средства должны быть израсходованы на приобретение жилья на территории РФ.

Если в договоре указанные условия не прописаны, то предоставление имущественного налогового вычета по таким расходам будет неправомерным.

Особенности, связанные с документами, необходимыми для получения "основного" вычета:

При получении вычета надо иметь в виду, что:

Собственный вексель в счет оплаты стоимости жилья в качестве документального подтверждения произведенных расходов учесть не удастся (разъяснене Минфина России в Письме от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6).
Если сторонами сделки выступают физические лица, документом, подтверждающим произведенные расходы, может быть расписка продавца, удостоверяющая передачу ему покупателем денежных средств (письма Минфина России от 28.09.2006 № 03-05-01-05/215, УФНС по г. Москве от 05.07.2006 № 28-08/59551@). Причем заверять расписку у нотариуса не нужно. Более того, если все элементы расписки содержатся в договоре купли-продажи жилья, то документом, подтверждающим фактические расходы, будет являться такой договор.
В случае строительства или приобретения жилого дома, в том числе не оконченного строительством, или доли (долей) в нем для заявления имущественного налогового вычета предъявляют документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.
При приобретении квартиры (комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме), в налоговую инспекцию необходимо представить договор о приобретении квартиры, а также акт о передаче жилья или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.
При отсутствии документа, подтверждающего право собственности, но при наличии документа, подтверждающего передачу квартиры в пользование, имущественный налоговый вычет на покупку квартиры может быть предоставлен.
Таким образом, для получения имущественного вычета не обязательно дожидаться момента, когда будет выдано свидетельство о праве собственности на объект жилья, однако необходимо, чтобы на руках был акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них (Письмо Минфина России от 25.12.2007 № 03-04-05-01/428).
Судебное решение о признании права собственности на квартиру также является документом, на основании которого налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет (Письмо Минфина России от 19.01.2009 № 03-04-05-01/11).

Особенности, связанные с документами, необходимыми для получения вычета по процентам:

До настоящего времени в Налоговом кодексе приведен открытый перечень платежных документов, поэтому для получения вычета по процентам к таковым могут быть отнесены:

копия кредитного (ипотечного) договора;
копия графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
справка организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом.

С 2013 года ФНС установлен перечень документов

Для единообразного подхода к порядку предоставления социальных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц Федеральная налоговая служба Письмом от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@ направила во все налоговые инспекции перечни документов, прилагаемых налогоплательщиками к налоговым декларациям по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) с целью получения налоговых вычетов.

В самом Письме от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@ указано, что направляемые перечни документов являются исчерпывающими и расширенному толкованию не подлежат (что означает запрет инспекторам требовать другие документы).

Для получения имущественного налогового вычета по расходам на уплату процентов по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение жилья указанным письмом установлен следующий перечеть документов:

Налоговая декларация (форма 3-НДФЛ)
Кредитный договор с приложениями и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения) - копия¹
Документы, подтверждающие уплату процентов по целевому займу (кредиту) (например, справка из банка) - копия¹
Заявление на возврат НДФЛ²

--------------------------------

1 - Налоговый орган вправе запросить оригиналы.

2 - Представляется в случае, если в налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату.

Размер вычета при покупке жилья в кредит

Как документы, так и сам вычет, который можно получить при покупке жилья в кредит, также можно разделить на 2 части:

"основной" вычет (2 000 000 рублей);
вычет по суммам, направленным на погашение процентов по целевому кредиту (займу).

При этом надо иметь в виду, что проценты по целевым займам (кредитам) в "основную" сумму (2 млн рублей) не включаются. Другими словами, имущественный вычет предоставляется по двум видам расходов: собственно на новое строительство (приобретение) на территории РФ жилья и на погашение процентов по займам (кредитам), предоставленным на указанные цели.

Для получения имущественного вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевому кредиту (займу) необходимо, чтобы:

заимодавцем (кредитором) выступала только российская организация;
заем (кредит) имел целевой характер, то есть был предназначен для строительства (приобретения) жилья.

Например, налогоплательщик не вправе получить вычет, взяв так называемый потребительский кредит, даже если последний будет направлен им на приобретение жилья (Письмо Минфина России от 30.11.2006 № 03-05-01-05/264).

По кредитам (займам), направленным на погашение полученного ранее кредита (займа), целью которого являлось приобретение (строительство) жилья, также нельзя воспользоваться имущественным вычетом (письма Минфина России от 21.02.2007 № 03-04-05-01/54, ФНС России от 25.12.2006 № 04-2-02/788@).

Здесь же может возникнуть еще один вопрос: имеет ли право налогоплательщик на ежегодное предоставление вычета, если кредит под покупку (строительство) жилья выдается не на один год (что чаще всего и бывает). В письмах от 14.03.2008 №03-04-06-01/58, от 25.12.2007 № 03-04-05-01/418 финансисты сделали вывод, что статья 220 Налогового кодекса не содержит ограничений относительно возможности неоднократного получения уведомления, подтверждающего право налогоплательщика на получение части одного и того же имущественного вычета.

Поскольку до 01.01.2014 в отношении процентов никаких ограничений по сумме вычета не было установлено, данные расходы принимались к вычету в фактическом размере, поэтому если право на вычет наступило до 1 января 2014 года, то налогоплательщик вправе получить вычет по "старым правилам". С 01.01.2014 введено ограничение по вычету на проценты по кредиту в размере 3 000 000 рублей, но касается это новое правило только тех, у кого право на вычет вознило после 01.01.2014.

Неиспользованный остаток имущественного налогового вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Отмечу также, что налогоплательщик вправе не использовать имущественный налоговый вычет в каком‑либо налоговом периоде, а затем вновь возобновить его использование в последующих налоговых периодах (Письмо Минфина России от 28.07.2005 №03-05-01-04/252).

Какой кредит является целевым для получения вычета по процентам

Примечание: приведенные ниже официальные разъяснения Минфина России и ФНС, относящиеся к предыдущей редакции статьи 220 НК актуальны и для действующей редакции статьи 220 НК, т.к. внесенные Законом № 212-ФЗ изменения по существу не затронули рассмотренного вопроса.

Расходы в виде уплаченных процентов по займам (кредитам), израсходованным на новое строительство (приобретение) жилья, приобретение земельных участков, а также доли (долей) в указанном имуществе, можно принять к вычету, только если заем (кредит) является целевым.

Письмом Минфина от 25.03.2011 № 03-04-05/7-187 разъяснено, что имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ представляется при приобретении именно жилья, и при погашении процентов по целевым займам (кредитам).

Кредит является целевым, если оформлен на приобретение жилья.

Если же оформленный кредит не является целевым (например, оформленным на неотложные нужды), то сумма фактически уплаченных процентов по данному кредиту не может быть включена в состав имущественного налогового вычета.

Т.о., договор займа (кредита) должен быть заключен с условием использования заемщиком полученных средств:

на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них;
приобретение на территории РФ земельных участков (доли или долей в них), предоставленных для индивидуального жилищного строительства;
приобретение на территории РФ земельных участков (доли или долей в них), на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

В противном случае суммы, направленные на погашение процентов по займу (кредиту), не будут приняты к вычету. По мнению контролирующих органов, вычет по расходам на уплату процентов нельзя получить, если цель кредита определена в договоре следующим образом:

кредит на потребительские цели (потребительский кредит) (разъяснения Минфина России в Письмах от 09.08.2012 N 03-04-05/7-937, от 13.01.2012 N 03-04-05/9-9; разъяснение ФНС России от 17.04.2009 N 3-5-03/452@);
кредит на цели личного потребления (Письмо Минфина России от 26.07.2011 N 03-04-05/7-535);
кредит на неотложные нужды (Письмо Минфина России от 25.03.2011 N 03-04-05/7-187).

Можно ли получить вычет только на сумму процентов по кредиту, если налоговый вычет уже был использован?

Достаточно часто нам задают вопрос о том, можно ли получить вычет только на сумму процентов по кредиту, если налоговый вычет уже был использован?

Ответ на этот вопрос зависит от того, полностью ли использовано "основное тело" вычета и когда (до 31.12.2013 или после 01.01.2014) приобретено жилье

Если жилье куплено с использованием ипотеки до 31.12.2013

На первый взгляд из статьи 220 НК (в редакции, действовавшей до 31.12.2013) не следует, что вычет на приобретение жилья увязан с вычетом по процентам по ипотечным кредитам. Тем не менее Минфин России трактует вычет по расходам на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, как часть имущественного налогового вычета (Письмо от 04.07.2013 № 03-04-05/25604). А обращение за вычетом по ипотечным процентам в подобной ситуации расценивается им как попытка получить имущественный вычет повторно, чего налоговое законодательство не допускает (Письмо от 27.05.2013 N 03-04-05/18905). Т.е. Минфин России напрямую увязывал получение вычета по процентам по ипотечному кредиту и вычета на приобретение жилья.

Если жилье куплено с использованием ипотеки после 01.01.2014 и налогоплательщик ранее вычет на покупку не использовал

В случае приобретения объекта недвижимости стоимостью менее 2 000 000 рублей после 01.01.2014 у налогоплательщиков сохраняется право на получение остатка вычета (до достижения суммы 2 000 000 рублей) по иным объектам недвижимости, то есть до полного использования его предельного размера без ограничения количества установленных объектов недвижимого имущества, расходы на приобретение или строительство которых могут учитываться в составе имущественного налогового вычета (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК).

То есть имущественный налоговый вычет в пределах установленного предельного размера налогоплательщик сможет заявлять неограниченное число раз в зависимости от особенностей совершаемых им операций - полностью в связи с приобретением одного объекта либо частями до достижения предельного размера вычета в случае приобретения нескольких объектов невысокой стоимости.

Размер имущественного налогового вычета в сумме процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на новое строительство либо приобретение недвижимого имущества, полученным с 01.01.2014, ограничен суммой 3 000 000 рублей.

Согласно Письму Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@), размещенному на официальном сайте ФНС России (www.nalog.ru) в разделе "Разъяснения ФНС России, обязательные для применения налоговыми органами", налогоплательщикам предоставляется право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение объекта недвижимости и имущественного налогового вычета по расходам на уплату процентов по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение этого же объекта либо иного объекта недвижимости.

Следовательно, с 01.01.2014 налогоплательщикам предоставлено право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение объекта недвижимости и вычета по расходам на уплату процентов по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение этого же объекта либо иного объекта недвижимости при условии, что у налогоплательщика осталась часть "основного тела" вычета.

Статья написана и размещена 08 мая 2012 года. Дополнена - 21.02.2013, 15.01.2014, 07.07.2014, 12.02.2015

Информация помогла?

Понравилась статья?

Нравится

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.